卖掉闲置房等于资产优化？

投资经营二合一，把闲置房变成投资房！

“中国究竟有多少空置房？你问住建部，肯定回答不出来。你问统计局，肯定也回答不出来。这个事情得问电力公司抄表员。据报道：国家电网公司在全国660个城市的调查显示，有高达6540万套住宅电表连续6个月读数为零，这些空置房足以供2亿中国人居住。”北京晚报某记者披露说。

那么，青岛又有多少空置房？笔者连续几天在岛城各区的住宅小区探访，试图了解岛城住宅楼的空置率情况。结果发现，越是许多令人艳羡的好房子居然长期空置着，有的常年打着出租广告，有的阳台上栏杆锈迹斑斑，甚至长出了荒草……

房子闲置着，还能继续增值吗？

在青岛，到底住房空置率是多少？笔者访问了房产局、统计局等部门，却没有相关的数据。但是从笔者几天走访的情况看，沿海地区的海景房，以及郊区楼盘的空置率比较高，有些小区到了晚上甚至只有几户亮灯的，黑灯瞎火怪渗人。

笔者询问了部分黑灯率较高的楼盘物业，据他们说，这些房子都已经销售出去了，很多都是投资或是度假用，没人住。根据物业提供的联系方式，笔者电话采访了一些长期空置的业户。

 “买来投资的！”来自临沂的陈女士三年前第一次来青岛，立即喜欢上这座城市，不久就出手购下两套海景房。“有一套面朝大海的房子是大家都向往的，当时觉得青岛的海岸线就那么长，海边的房子数量也很有限，绝对会升值。”陈女士说，自己当时就抱着这种想法买的房子，可是真实情况是，最近两年楼市情况不好，房子升值很有限，并且一直也没有合适的租户，每年还要支付高达八九千元的物业费。“我的想法是，将房子卖掉，可是，卖掉之后得来的资金，又该投向哪里？总不能存在银行放着吧？现在的利息太低了。”陈女士说。

的确，自从2010年之后，青岛的房价基本就企稳不动了，去年开始，甚至出现了下滑趋势，尤其是二手房市场，更是会下滑得厉害，那些惜售的二手房，也是有价无市。传统的房地产高速增值时代已经结束，继续持有住宅，已经失去了意义。

卖了闲置房，闲置钱又怎么办？

闲置房成了不增值的资产，继续持有没了意义，那么出售了，获得钱投哪里？没地方投，又成了闲钱。

调查发现，由于对大市把握欠佳或是选择产品失误，导致很多家庭投资者难以获得更高的投资收益。银行理财产品不敢多买，信托产品门槛过高又买不到，部分人对黄金市场的热情过火，栽在熊市中的比比皆是。2014，投资者的钱究竟应该放在哪里呢？

笔者了解到，岛城最近兴起了一种新型的投资物业，那就是产业物业。产业物业是以一个产业为核心所打造的经营性物业，主要承担企业的生产、研发、办公、电商、展示、商务、居所等职能，是一种多功能经营性用房，这种用房因其超低的价格，广受投资人青睐，成为继传统房地产之后的新一代投资理财产品。

在青岛，最为典型的就是青岛国际服装产业城的街区式企业总部。该产业城规划占地2000亩，以服装产业为核心，打造集生产、办公、展示、研发、临时居住、电商、仓储、物流等一体的小型企业总部，笔者走访这个项目发现，这里临近城阳，距离红岛也很近，在青岛市“融青岛”战略中有着举足轻重的地位，但是，它的别墅式企业总部售价却只有3000多一平。

笔者采访了产业城的总裁刘江博士。“产业地产在中国还处于刚刚起步的阶段，但是从国家政策和发达国家的发展规律来看，产业聚集，产业升级，必然是未来的经济发展方向，它的升值潜力不可限量。无论是企业，还是社会投资人，都有一些是在我们的建议下出售了手里的闲置房，投资到这里来的。”刘江博士说。“对于社会投资人来说，等于抛售了不再升值甚至有贬值风险的房产，投资到拥有十倍升值想象空间的产业地产上来。这是一种资产的优化。对于服装企业来说，意义不仅如此，它还是资产和经营的合二为一，实现资产保值增值与企业盈利的双重保障。”

专家教你：如何把闲置房变成增值房

刘江博士告诉我们，产业城入驻的企业中，不乏卖了自己的投资性住宅或商业，然后投资到产业城来的。“服装从业者，尤其是小微型服装企业，资金普遍挺紧张的，例如我们A区有个业主，他的公司年利润在300万左右，但是库存压力大，款项回收也往往不及时，他看中了我们一套1000平的联排式企业总部，首付120万左右。如果这笔资金挤占他的流动资金，对他来说有相当的压力。在我们的建议下，他出售了一套位于李沧区的投资性住房，正好用来交首付。这表面上看，就是卖一套房子，换一套企业总部，但是从深层次来讲，这其实就是业主的一次资产优化。”

就刘江博士所说的资产优化，记者采访了四川大学商学院教授、博导，中国著名产业研究专家李蔚教授。李蔚教授说：“现在的中小企业，当赚了钱之后，都会拿出一部分钱买房买铺，作为一种资金保障，以防在经营不景气的时候，还有可以增值保值的房产。这些投资性的房产，多处于闲置状态。另一方面，他的企业却又没有属于自己的经营场所，不得不去租赁厂房、办公楼，造成经营性资产和投资性资产的分离，导致了一边房产闲置，一边不得不租赁经营场所的尴尬。像青岛国际服装产业城这种产业物业，可以实现投资与经营的合二为一。也就是企业主只要把自己现在持有的，不再升值的一套房产卖掉，就可以在产业城买一栋多功能产业大楼，自己当自己的房东，既解决了生产经营场所问题，又满足了投资增值的需求，可谓一举两得”。

这种物业更具有增值价值吗？

李蔚教授分析说：“传统物业，主要是住房、写字楼和商铺，已经经历了十多年的高速增长，从90年代的两三千，涨到了现在的两三万，已经增值了十余倍，不可能有多大的增值空间了。而产业物业，目前每平米的价格在3000元左右，仅相当于十多年前的房价水平，再过10年，涨到现在的房价水平估计应该是可能的，因此，它因其超低价格，跟十多年前的房产一样，至少具备十年以上的增值空间，是一个可以考虑的投资项目。这样企业一边经营，同时一边增值，实现了经营投资两不误，的确是一个不错的选择。”

也许，就是一个思路的变化，把现在闲置房产出手，换成价格超低的产业物业，真不失为一个明智的选择。 （来源：半岛都市报 2014年4月4日A16版报道）